Prima ta mutare in chirie: Drepturile si obligatiile pe care le ai

Mutarea in prima casa sau apartament luat cu chirie este un eveniment interesant, dar, inainte de a semna contractul pentru prima dvs. inchiriere, ar trebui sa stiti cateva lucruri.

Ca proaspat chirias, cunoasterea unor drepturi si obligatii pe care legea romana le prevede in domeniu te poate scuti de multe neplaceri viitoare si iti poate face viata mai usoara. Legea care guverneaza contractul de locatiune – inchirierea fiind o “specie” a contractului de locatiune – este noul Cod Civil (Legea nr. 287/2009), respectiv Capitolul al V-lea (cu art. 1.777 – 1.850).

Contractele de locatiune vor fi incheiate fie prin inscris sub semnatura privata si inregistrate la organele fiscale competente, dobandind astfel data certa, fie in forma autentica (si vor constitui titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa unor astfel de prevederi contractuale, astfel cum sunt stabilite prin lege).

Obligatiile proprietarului

Locatorul (proprietarul) are urmatoarele obligatii: 

• sa predea locatarului bunul obiect al inchirierii impreuna cu toate accesoriile sale in stare corespunzatoare utilizarii acestuia; 
• sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata inchirierii;
• sa asigure locatarului folosinta linistita si utila a bunului pe tot timpul locatiunii.

In ceea ce priveste obligatia proprietarului de a mentine imobilul in stare corespunzatoare, daca, desi este anuntat de locatar, nu incepe sa ia imediat masurile necesare pentru repararea imobilului, acestea pot fi facute direct de chirias, caz in care proprietarul este dator sa plateasca chiriasului atat sumele avansate de acesta in scopul efectuarii respectivelor reparatii, cat si dobanzi calculate de la data efectuarii cheltuielilor. Mai mult, in caz de urgenta, locatarul il poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, caz in care dobanzile la sumele avansate vor curge doar de la data instiintarii locatorului.

Proprietarul poate fi tinut responsabil si pentru viciile aparente ale imobilului inchiriat, insa “numai atunci cand acestea cauzeaza prejudicii vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului si a persoanelor care locuiesc cu acesta”.

Noul Cod Civil instituie in sarcina locatorului si o raspundere pentru lipsa calitatii convenite a bunului dat in inchiriere.

Totusi, prevederile noului Cod Civil cu privire la obligatia de garantie a locatorului se vor aplica doar atunci cand partile contractului de locatiune nu modifica obligatia de garantie prin conventia lor, in sensul agravarii, limitarii ori inlaturarii acesteia.

Obligatiile locatarului/chiriasului

In privinta obligatiilor locatarului, noile prevederi ale Cod Civil prevad ca acesta trebuie: 

• sa ia in primire bunul inchiriat; 
• sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract; 
• sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta; 
• sa restituie bunul la incetarea din orice cauza, a contractului de locatiune.

In ceea ce priveste data platii chiriei, Noul Cod Civil, prevede, in lipsa de stipulatie contrara, ca chiria sa se sa plateasca la termenele stabilite potrivit uzantelor. Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, locatarul va achita chiria, dupa cum urmeaza: in avans pentru toata durata contractului de locatiune, daca aceasta nu depaseste o luna; in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata contractului de locatiune este mai mare de o luna, dar mai mica de un an; in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata contractului de locatiune este de cel putin un an.

Chiriaşul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator.

In cazul chiriaşilor din apartamente diferite situate in acelaşi imobil, in cazul degradarii elementelor de constructii şi a instalatiilor, obiectelor şi dotarilor aferente partilor comune ale imobilului exista o raspundere solidara sau indivizibila.

In cazul in care chiriaşul, membrii familiei sale sau alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit, in orice mod folosirea, detinerea sau accesul in locuinta, fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelaşi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea normala a locuintei sau a partilor comune, constituie caz de reziliere a contractului de inchiriere.

Evitati plata de daune

Noul Cod Civil a introdus si o obligatie noua a chiriasului: de instiintare a proprietarului despre necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma. Chiriasul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror altor cheltuieli, sa ii notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor ce cad in sarcina sa conform contractului.

Daca reparatiile nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii sau amanarea lor ar expune bunul pericolului de a fi distrus, chiriasul va suporta “restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii”.

Pentru reparatiile care dureaza mai mult de 10 zile, chiriasul are dreptul la scaderea chiriei, proportional cu timpul si cu partea bunului de care acesta a fost lipsit.

Alte drepturi si obligatii

Contractul de locatiune poate fi incheiat doar pe o perioada determinata ce nu poate depasi 49 de ani.

Proprietarul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare, respectiv de 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

La incheierea contractului de inchiriere proprietarul are dreptul sa pastreze lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri, decât daca locatarul/chiriasul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului.

In cazul lucrarilor efectuate fara acordul prealabil al proprietarului, chiriasul poate fi obligat la aducerea bunului in starea initiala, precum si la plata de despagubiri pentru orice paguba cauzata bunului de catre locatar.

In caz de deces al chiriasului are loc incetarea contractului de inchiriere a locuintei in termen de 30 de zile de la deces. Descendentii si ascendentii chiriasului au dreptul sa opteze pentru continuarea contractului de inchiriere pâna la expirarea duratei celor 30 de zile, daca sunt mentionati in contract si daca au locuit impreuna cu chiriasul.

Inchirierea locuintei catre un tert se poate face doar sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preferinta de catre chiriasul prezent, acesta avand dreptul de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, in conditii egale (aplicabil doar chiriasilor de buna-credinta care si-au executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare). De aceea, este de preferat sa nu intarziati cu plata chiriei, caz in care pierdeti acest drept. Practic, in cazul in care nu dispuneti de banii necesari pentru plata la timp a chiriei este mai bine sa apelati la un credit online si rapid fara dobanda.

Titularul dreptului de preferinta care a respins oferta de inchiriere nu-si mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se va considera respinsa si daca nu a fost acceptata in termenul de 30 de zile de la comunicare.